Bauen ohne umfassende Vorabklärungen kann teuer werden und Nerven kosten. Worauf zu achten ist und welches die aktuellen Herausforderungen sind, erklärt Benedikt Troxler, Bauberater beim BBZN in Hohenrain.

Kürzlich erklärte die Präsidentin des Solidaritätsfonds Luzerner Bergbevölkerung, dass bei einigen Bauherren eine gewisse «Blauäugigkeit» bestehe und einige «auf Teufel komm raus» Bauen wollen, frei nach dem Motto, «irgendwie geht das dann schon». Stellen Sie das bei der Bauberatung auch fest und was sagen Sie solchen Bauern?

Benedikt Troxler: Problematisch werden Bauvorhaben besonders dann, wenn die Kosten-Nutzen-Rechnung aus dem Ruder läuft und deshalb unter Umständen die künftige Betriebsentwicklung eingeschränkt wird oder nach viel Aufwand für die Planung schliesslich doch nicht gebaut werden kann. Deshalb ist es uns in der Beratung stets ein Anliegen, die betrieblichen Bedürfnisse und Entwicklungen anzusprechen und möglichst früh die Finanzierung, Tragbarkeit und Wirtschaftlichkeit einer Investition zu berechnen. Oft hört man von Bauherren nach der Realisierung ihres Bauprojekts: «So könnte ich nicht mehr Bauen.» Tatsächlich kam es in der Vergangenheit nicht selten vor, dass nach wenigen Monaten nicht mehr gleich gross gebaut werden konnte, oder dann mit zusätzlichen Auflagen. Dies ist sicherlich mit ein Grund, weshalb oft das absolute Maximum gebaut werden möchte. Wenn eine Investition zur Betriebsentwicklung passt und die Finanzierung und das Budget aufgehen, finde ich das auch nicht problematisch.[IMG 2]

Klaffen die Wünsche gegenüber der Bewilligungsfähigkeit oft auseinander?

Meistens sind sich die Landwirte bewusst, dass es Obergrenzen gibt für Bauvorhaben. Bei Bauten für die Tierhaltung geben in der Regel die DB-TS-Bilanz, das Ammoniak-Punktesystem oder Mindestabstände die maximalen Tierzahlen vor. Aber auch für einen Remisenbau oder Investitionen in die Paralandwirtschaft gibt es Flächenbegrenzungen und vorhandene Bauten werden mitberücksichtigt. Natürlich möchte manch ein Bauwilliger noch etwas grösser Bauen können. Frustrierend sind die Vorschriften aber vor allem dann, wenn gar nichts mehr gebaut werden kann. Dies passiert, wenn zum Beispiel ein Betrieb nicht zonenkonform ist oder die Mindestabstände auf keine Art und Weise erfüllt werden können. Eine grosse Herausforderung ist auch die seit dem 1. April 2024 verschärfte Praxis im Bereich der Fruchtfolgeflächenkompensation. Neu müssen sämtliche Flächen eines Bauvorhabens, welches über 500 m2 Fruchtfolgefläche in Anspruch nimmt, kompensiert werden. Im Bereich der Spezialkulturen ist das Bauen auch nicht ganz einfach. Wegen der Diversität der Betriebe und der Bauvorhaben braucht es viele Einzelfallbeurteilungen. Die meisten Anfragen betreffen die Zonenkonformität, Wandertunnel, die Unterbringung von Saisonarbeitenden und der Bau von Lager- und Verarbeitungsräumen.

Wie hoch ist die Nachfrage für Bauberatungen, gibt es Wartezeiten?

Seit ich in der Bauberatung arbeite, ist die Nachfrage in der Planung und Beratung konstant hoch. In der Regel ist aber ein Beratungstermin innerhalb von 10 bis 14 Tagen möglich. Wenn wir die gesamte Bauplanung inklusive Baueingabe übernehmen dürfen, ergibt sich eine längerfristige Zusammenarbeit. Aktuell umfassen die Anfragen vor allem Bauten im Rindviehbereich, im Remisenbau, im Wohnungsbau und in der Paralandwirtschaft (Hofläden, Agrotourismus). Nicht selten arbeiten wir auch mit unserem Betriebswirtschaftsteam zusammen, wenn es beispielsweise um Betriebsumstellungen geht.

Wie ist der Ablauf einer Bauberatung, und welche Vorbereitungen erwarten Sie von den Bauherren?

Wenn klar ist, in welche Richtung sich ein Betrieb entwickeln möchte, empfehle ich allen Bauwilligen folgendes Vorgehen:

  • Vorabklärung Landwirtschaft (Was ist unter welchen Auflagen möglich?)

  • Ziele festlegen (Was soll konkret gebaut werden? / Was sind «Muss»-Kriterien, was sind «Wäre schön»-Kriterien?)

  • Vorprojekt mit Kostenschätzung

  • Finanzierung, Tragbarkeit und Wirtschaftlichkeit abklären

  • Baugesuch einreichen

In der Regel unterstützt ein Berater den Betriebsleiter beim Ausarbeiten der Formulare. Wenn man sich selber einen Überblick über die nötigen Formularen verschaffen möchte: In «Präzisierungen landwirtschaftliche Baugesuche» des Lawa im «Anhang 9» findet man eine Übersicht.

Bei landwirtschaftlichen Bauprojekten nehmen ja die Behörden eine gesamtbetriebliche Beurteilung vor, achten auch auf «Altlasten» wie unbewilligte Bauten aus der Vergangenheit und werten Luftbilder aus. Ist das ein Problem für aktuelle Bauprojekte?

Sind auf einem Betrieb unbewilligte Bauten oder Umnutzungen vorgenommen worden, ist es ganz wichtig, dies dem Planer respektive dem Berater von Anfang an zu kommunizieren. In ganz vielen Fällen können diese «Altlasten» legalisiert werden. Wird dies aber erst im Bewilligungsverfahren bemerkt, kann es zu Überraschungen kommen und das Projekt muss unter Umständen redimensioniert werden. Wir sprechen dieses Thema in der Beratung aktiv an und schauen uns auch ältere Luftbilder an, damit diese «Altlasten» im geplanten Bauvorhaben nachbewilligt und integriert werden können.

Zum Schluss: Welche grundsätzlichen Tipps geben Sie Bauern, die vor einem Bauprojekt stehen?

Möglichst früh die Finanzierung, inkl. Tragbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsberechnung (in Zusammenarbeit mit der landwirtschaftlichen Beratung oder der Kreditkasse), klären.

  • Genügend Zeit in eine solide Planung investieren. Dabei sollen der Arbeitswirtschaft und dem Tierwohl besondere Beachtung geschenkt werden.

  • Bevor mit der Planung gestartet wird, unbedingt die Machbarkeit durch einen Bauberater prüfen.

  • Sollte es zu einer Sistierung kommen, empfehlen wir eine Absprache mit den Planern oder Beratern, bevor darauf reagiert wird.