Wohnraum ausserhalb Bauzone bleibt umstritten

In der laufenden Sommersession berät das eidgenössische Parlament unter anderem über die Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG2). Dabei geht es auch darum, wie viel Wohnraum ausserhalb der Bauzonen bewilligt werden soll.

«Drei Wohnungen auf einem Bauernhof sollten doch möglich sein. Eine für den Betriebsleiter, eine für die abtretende Generation und eine für den Nachwuchs als Hofnachfolger», findet Sepp Odermatt, Präsident des Bauernverbandes Nidwalden. Diskussionen um den bewilligungsfähigen Wohnraum und die Anzahl Wohnungen für landwirtschaftliche Betriebe gibt es seit Langem. Und die raumplanerischen Auflagen waren Thema an einigen Generalversammlungen bäuerlicher Organisationen diesen Frühling.

Zwei oder drei Wohnungen

In Nidwalden traf sich im März der Bauernverband mit der Baudirektion, um den aktuellen Vollzug zu diskutieren. Dabei wurde auf der Einhaltung der geltenden «Nidwaldner Richtlinien für Bauten und Anlagen ausserhalb Bauzonen» insistiert. Darin ist festgelegt, dass im Grundsatz maximal drei Wohneinheiten zugestanden werden, auf einer Bruttofläche von max. 350 m2 (Innen- und Aussentreppen sind eingerechnet). In begründeten Fällen (ab drei SAK) könnten auch zusätzliche Wohneinheiten oder eine Erhöhung der Gesamtwohnfläche zugestanden werden. Seitens Kanton wurde betont, dass nicht generell, sondern maximal drei Wohnungen bewilligungsfähig seien. In der Regel seien es zwei, für Betriebsleiter und die abtretende Generation, und nur in Ausnahmefällen drei oder gar mehr.

Kantonale Unterschiede

Im Kanton Obwalden definiert das «Praxishandbuch für Bauen ausserhalb Bauzonen», dass zwei Wohnungen mit insgesamt 320 m2 Wohnfläche erstellt werden dürfen. Bei mindestens 2,3 SAK erhöht sich der Anspruch auf 370 m2, so für eine zusätzliche Angestelltenwohnung.

Im Kanton Uri wird gemäss «Merkblatt für das Bauen ausserhalb Bauzonen» folgende Praxis aufgeführt: Gesamtwohnfläche von maximal 300 m2. Wobei als Richtwerte 150 m2 für die Betriebsleiterwohnung, 100 m2 für die abtretende Generation und eine Kleinwohnung von 50 m2 für die zweite abtretende Generation oder für die Unterbringung von Hilfskräften.

Im Kanton Zug besagt die Broschüre «Bauen ausserhalb Bauzonen», dass auf einem Hof grundsätzlich drei Wohnungen möglich sind und eine vierte, wenn der Wohnflächenbedarf für drei Generationen und für Angestellte nachgewiesen werden kann. Definiert sind auch die maximalen Wohngrössen bei Neubauten: 200 m2 für die Betriebsleiterfamilie, 100 m2 für die abtretende Generation und 40 m2 für die dritte Generation, je im Gebäude des Betriebsleiters. Bei Gewerben mit mehr als drei SAK und Bedarf für Angestellte kann für diese auf einer Fläche von 60 m2 zusätzlich Wohnraum geschaffen werden.

Im Kanton Luzern gilt gemäss «Wegleitung für das Bauen ausserhalb Bauzonen», dass Gewerbebetriebe mit bis zu drei SAK bei einem Neubau gesamthaft maximal 300 m2 Geschossflächen und bei einem Umbauprojekt über 350 m2 in einem bestehenden Gebäude sowie in der Regel höchstens zwei Wohneinheiten enthalten dürfen. Bei mehr als drei SAK werden bei einem Neubau 350 m2 Fläche bzw. bei einem Umbau 400 m2 Fläche zugestanden sowie höchstens drei Wohneinheiten.

Praxis und Empfehlung

Die Beispiele aus der Region Zentralschweiz zeigen, es gibt doch einige Unterschiede bei der Anzahl Wohnungen und den maximalen Wohnflächen für Bauernhöfe. Eine Erhebung von Espace Suisse, dem Verband für Raumplanung, bei den Kantonen hat gezeigt, dass die Praxis in den Kantonen teils beträchtlich von den Richtwerten des Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) abweicht.

So empfiehlt das ARE eine Wohnfläche von 180 m2 für die Betriebsleiterwohnung (Praxis Kantone 150 bis 240 m2) und von 100 m2 für die abtretende Generation (Praxis Kantone 90 bis 160 m2). Gibt es eine dritte Generation, sei eine zusätzliche Wohnfläche von 40 m2 angemessen (Praxis Kantone 0 bis 100 m2). «Es gilt zu beachten, dass einige dieser Werte einer bundesgerichtlichen Prüfung wohl nicht standhalten würden», heisst es im Bericht von Espace Suisse. Für Diskussionen sorgen allerdings nicht nur die Wohnflächen, sondern auch der Gewerbebegriff, das Erfordernis der ständigen Anwesenheit, die berechtigten Personengruppen, die Betriebszweige oder die zumutbare Distanz zum Betrieb, ob Wohnbauten ausserhalb der Bauzonen überhaupt nötig seien.

«Mehr Flexibilität wäre wünschenswert»
Ein flexiblerer Wohnraum und insbesondere die Unterteilung von grossen bestehenden Wohnhäusern in mehr als zwei Wohnungen seien immer wieder Themen im Kanton Schwyz, meint Franz Philipp von der kantonalen Bauernvereinigung. Problematisch sei die Situation für Betriebe mit Angestellten, welche für diese keinen zusätzlichen Wohnraum bewilligt erhalten. Diese müssten ihre Angestellten in teuren Mietwohnungen unterbringen.  

Auch Raphael Heini vom Luzerner Bäuerinnen- und Bauernverband berichtet von einigen gemeldeten Fällen, wo die Bauern mit der Vollzugspraxis für Wohnraum äusserst unzufrieden waren. Das passiere allerdings teilweise auch, weil Planer im Voraus den möglichen Wohnraum oder die Anzahl Wohnungen nicht abklären und den Bauherren falsche Hoffnungen machen würden.

Ralf Bucher vom Bauernverband Aargau beschäftigen weniger einfache Vorgaben wie Wohnfläche, sondern komplexe Fälle, so hohe Hürden zur Aufsichtspflicht oder was unter die Gewerbegrenze falle. Oder dass man bei Ausbauten im bestehenden Volumen, so für Wärmedämmung, unter Generalverdacht gestellt werde.