Wer ein Bauprojekt plant, muss zahlreiche Vorschriften von Bund, Kanton und Gemeinde einhalten. «Die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet ist einer der fundamentalen Grundsätze der Raumplanung in der Schweiz. Dies bewirkt unter anderem tiefe Bodenpreise für Landwirtschaftsland und erleichtert damit der Landwirtschaft, kostendeckend zu produzieren.» Das hiesst es auf der Website des Bundesamts für Raumentwicklung. Die Kehrseite der Medaille ist aber, dass das Bauen in der Landwirtschaftszone erschwert ist, es gilt, zahlreiche Bedingungen einzuhalten. In einem seiner Newsletter dieses Jahres zeigte der Solothurner Bauernverband (SOBV) auf, welche das sind.

1 SAK ist zwingend nötig

In der Landwirtschaftszone kann nur unter bestimmten Bedingungen neuer Wohnraum errichtet werden. Diese Bedingungen richten sich einerseits an den Betrieb und andererseits an das Bauvorhaben. Um eine Baubewilligung zu erhalten, muss der Betrieb als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts (1 Standardarbeitskraft SAK, BGBB Art. 7 Abs. 1) gelten, und es ist nachzuweisen, dass dieser längerfristig bestehen kann.

Bruttogeschossfläche wird begrenzt

Des Weiteren muss der Wohnraum für das landwirtschaftliche Gewerbe unentbehrlich sein, auf dem Betrieb ist eine permanente Anwesenheit erforderlich. Neben diesen allgemeinen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohnraum wurden auf den 1. Oktober 2021 im Kanton Solothurn die Bedingungen an die Bauprojekte angepasst. Wie andere Kantone sieht auch Solothurn Begrenzungen der Bruttogeschossfläche vor. «Es ist empfehlenswert, früh in der Planungsphase genau abzuklären, ob und in welchem Ausmass es auf dem Betrieb möglich ist, neuen Wohnraum zu realisieren. Die Beraterinnen und Berater der SOBV Dienstleistungen AG stehen gerne zur Verfügung», schreibt der SOBV.

Erlaubte Bruttogeschossflächen für Wohnraum einiger Kantone

Die Kantone sehen Begrenzungen der möglichen Bruttogeschossflächen für Wohnraum in der Landwirtschaftszone, also ausserhalb der Bauzone, vor. Teils ähneln sich diese, teils aber auch nicht.

Kanton Bern
Betriebsleiterwohnung: 180 m2
Angestelltenwohnung: 140 m2
Altenteil:  100 m2
Wird auf dem Hof Wohnraum vermietet, ist es praktisch unmöglich weiteren Wohnraum zu schaffen.  

Kanton Solothurn
Betriebsleiterwohnung: 200 m2 (mit einem Lehrlingszimmer 220 m2)
Altenteilwohnung: 100 m2

Bei entsprechender Begründung kann die Gesamtfläche um 80 m2 erweitert werden. Zudem hat jeder Betrieb je 10 m2 für eine Schmutzschleuse und ein Betriebsbüro zugute. Was darüber liegt, muss der Bruttogeschossfläche angerechnet werden. In keinem Fall ist aber mehr als 400 m2 Wohnfläche möglich, wenn weniger als drei Standardarbeitskräfte (SAK) vorhanden sind.

Freiburg
Im Kanton Freiburg wird die Wohnung eines Betriebes gemäss derzeitiger Praxis von Fall zu Fall bewertet. Diese wird nach Grösse und Art des landwirtschaftlichen Betriebs, ausgedrückt in Normarbeitstagen, bewertet. Das Ergebnis wird dann in Raumeinheiten ausgedrückt. Möglich sind zwischen 9,0 bis 20,0 Raumeinheiten. Dies entspricht etwa 160 bis 350 m2. Eine Änderung wird zurzeit geprüft. Möglich sei, dass die Raumeinheiten durch die Definition der Bruttogeschossfläche ersetzt werde. 

Kanton Basel-Landschaft
Ab 1 SAK sind in der Regel 200 m2 Bruttogeschossfläche für Neubauten und Umbau/Erweiterung möglich, die unter gewissen Umständen um 120 m2 erweitert werden können. Voraussetzungen dafür sind: betrieblich notwendig (objektiv bemessen, nur zonenkonforme landwirtschaftliche Nutzflächen werden berücksichtigt), dauernde Anwesenheit auf dem Hof unentbehrlich (Überwachungsfunktion: mind. 20 Grossvieheinheiten GVE oder technische Einrichtungen mit dauerndem Überwachungsbedarf bei Betrieben mit Intensivkulturen).  Betriebsgrössen von 2,5 bis 4,5 SAK können bei Erweiterung/Umbau bis 160 m2 Zusatzfläche bei entsprechender Begründung geltend machen. Bei über 4 SAK sind unter gewissen Voraussetzungen nochmals weitere 120 m2 möglich. Die genauen Angaben des Kantons Basel-Landschaft finde Sie hier. 
 

Fachberichte einholen

In die gleiche Kerbe schlägt Dina Schnell von der bernischen Fachstelle für Boden des Amts für Landwirtschaft und Natur (Lanat) anlässlich ihres Vortrags zum Thema: Landwirtschaftliches Bauen ausserhalb der Bauzone. Diesen hat sie Anfang Februar im Rahmen einer Informationstagung des Inforama gehalten. Zu Beginn betont sie: «Es ist nicht einfach, in der Landwirtschaftszone zu Bauen.» Die Bestimmungen seien kompliziert und unübersichtlich. So wird in der Landwirtschaftszone zwischen zonenkonformen und nicht zonenkonformen Bauten und Anlagen unterschieden. Und: «Den Überblick zu behalten ist nicht einfach.»

Diese Rolle spielt das AGR

Das bernische Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) muss bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone entweder die Zonenkonformität bestätigen oder eine Ausnahmebewilligung prüfen. Dazu werden Fachberichte der betroffenen Amtsstellen (Lanat, Kantonale Verwaltung für Wald, Kantonale Denkmalpflege usw.) eingeholt. Das AGR übernimmt eine Interessensabwägung und meldet diese an die Leitbehörde (Gemeinde oder Regierungsstatthalteramt) weiter.

Unnötige Planungskosten können vermieden werden

Dina Schnell betont, dass das Tätigen einer Bauvoranfrage Vorteile mit sich bringen würden. Durch den frühzeitigen Einbezug von Entscheidungsträgern wie etwa das AGR, wüssten Bauherrinnen früh, was gebaut werden darf und was allenfalls nicht. Zudem entstünden keine unnötigen Planungskosten. Parallel zur Voranfrage bei den Baubehörden könne die Vorabklärung der Finanzierung erfolgen, was schliesslich als Entscheidungsgrundlage diene. Die Beraterin macht dabei klar, dass die Antwort auf die Voranfrage keine Verfügung und somit nicht rekursfähig sei. Ein Rekurs ist erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens möglich.

Die Richtgrösse ist auch entscheidend dafür, ob der neue Schopf gebaut werden kann

Dina Schnell bedauert, dass Landwirte weniger Möglichkeiten haben, den Soller (Dachboden) auszubauen, als andere, die keine Landwirtschaft mehr betreiben. Aber nicht nur Wohnraum hat einige Hürden zu nehmen. Bauten für Aufbereitung, Lagerung und Verkauf landwirtschaftlicher Produkte sind zwar möglich, müssen aber gewisse Vorgaben einhalten. So etwa:

  • Produkte stammen aus der Region und zu mehr als der Hälfte vom Standortbetrieb oder der Produktionsgemeinschaft.
  • Sie sind nicht industriell-gewerblicher Art (Kartoffellagerung ja, Herstellung Pommes Chips nein).
  • Einstell- oder Lagerraum übersteigt die Richtgrösse für den entsprechenden Betriebstyp und seine Grösse nicht.

So liegt die Richtgrösse bei einem 30 Hektaren grossen Futterbaubetrieb bei 550 m2 Einstell-/Lagerraum. Bei einem gleich grossen gemischten Futter- und Ackerbaubetrieb sind es 770 m2, und beim viehlosen Ackerbaubetrieb 650 m2.

Die innere Aufstockung ist möglich

Innere Aufstockung im Bereich Tierhaltung und Pflanzenbau sind bei bodenunabhängiger Produktion (Mastpoulets, Schweinehaltung, Gewächshaus, Folientunnel) möglich. Beim Pflanzenbau dürfen laut Dina Schnell für die bodenunabhängig bewirtschafteten Fläche (z. B Folientunnel) maximal 35 Prozent der gesamten gemüse- und gartenbaulichen Anbaufläche des Betriebes gebraucht werden. Für das Ausdehnungspotenzial der Tierhaltung wird geprüft, ob der Deckungsbeitrag und das Trockensubstanzkriterium «im Hick» seien.

Vorschriften auch für die Energiegewinnung

Soll eine Baute zur Energiegewinnung erstellt werden, sind, wie könnte es anders sein, zahlreiche Vorschriften zu beachten. So müssen etwa verarbeitete Substrate (Frischmasse) zu mehr als der Hälfte vom Standortbetrieb oder aus anderen Landwirtschaftsbetrieben innerhalb von 15 Kilometern liegen. Die ganze Anlage muss sich dem Landwirtschaftsbetrieb unterordnen und leistet einen Beitrag dazu, dass die erneuerbaren Energien effizient genutzt werden.

Achtung: Nebenbetriebe verlieren bei Hofaufgabe ebenfalls ihre Bewilligung

Auf einigen Höfen gibt es nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe mit engem, sachlichem Bezug (Schlafen im Stroh, Besenwirtschaft) und nicht engem, sachlichem Bezug (Schreinerei, Hundephysio, Coiffeursalon). Um eine solche Bewilligung zu bekommen und gegebenenfalls Bauen zu können, ist unter anderem nötig, dass der Betrieb als landwirtschaftliches Gewerbe mit 0,85 SAK im Talgebiet oder 0,6 SAK im Hügel- und Berggebiet gilt. Dina Schnell weist eindringlich darauf hin, dass die Bewilligung für einen derartigen Nebenbetrieb entzogen wird, wenn der Landwirtschaftsbetrieb aufgegeben wird.

Immer häufigere Landschaftsschutzzonen 

Schwierigkeiten gebe es zunehmend durch die Ausscheidung von Landschaftsschutzzonen in den Gemeinden. Die Landwirte sind aufgefordert, sich im Mitwirkungsverfahren aktiv einzubringen, wenn in der eigenen Gemeinde Änderungen anstünden, fordert Dina Schnell die Landwirte auf. Weitere Informationen und Berechnungs-Hilfsmittel bietet auch die Website der Konferenz der Landwirtschaftsämter der Schweiz (Kolas)