Interview: «Das Wohnrecht überdenken»

Die Eltern haben ein Wohnrecht im Bauernhaus, nun sind sie im Altersheim. Das Vermögen ist aufgebraucht. Darf hier das Altersheim einen zwingen, die Wohnung zu vermieten, damit ein Zins reinkommt?

Martin Goldenberger: Bei Wohnrecht: Nein. Wenn es gesundheitlich unmöglich wird in der Wohnung zu bleiben, erlischt das Wohnrecht. Die Wohnung bleibt leer, eine Vermietung ist im Gesetz und in der Praxis nicht vorgesehen. Der Eigentümer sollte diese aber in solchen Momenten auch nicht vermieten, sondern leer lassen. Sonst wirft ihm die Behörde vor, dass er zwei Mal profitiert hat. Einmal eine Anrechnung beim Hofkauf und dann noch einmal, wenn die Eltern ins Heim gehen, mit der Fremdvermietung. Wir raten dazu, wenn sich der Weg ins Heim anbahnt, rechtzeitig das Wohnrecht mit zwingendem Einverständnis der Berechtigen im Grundbuch löschen zu lassen.

Wie sieht es beim Nutzniessungsrecht (Wohnrecht auf Ableben) aus?

Bei der Nutzniessung ist es natürlich so, dass der Mietertrag bis zum Lebensende dem Begünstigten gehört und eine Vermietung zur Deckung der Heimkosten absolut angebracht ist. Häufig wird bei Nutzniessung-en ein Vormietrecht für den Eigentümer gemacht, damit er fremde Leute im Haus verhindern kann. In so einem Fall muss der Landwirt dann dreinbeissen, wie man so schön sagt und die Wohnung selber mieten oder einem Fremden überlassen.

Welches Recht ist heute bei einer Hofübergabe sinnvoll?

Je näher das Recht am Eigentum steht, desto höher die Sicherheit für den Begünstigten, desto bindender für den Belasteten. Die stärkste Bindung ist die Nutzniessung, die schwächste der Mietvertrag. Wohnrecht und Nutzniessung sind grundbuchlich gesicherte Dienstbarkeiten, die nicht mehr ohne Zustimmung des Begünstigten gelöscht werden können, während dem der Mietvertrag lediglich ein Vertrag ist. Eine Vormerkung desselben im Grundbuch verschafft etwas mehr Sicherheit als ohne. Am wenigsten kommt Nutzniessung vor. Wohnrecht und Miete halten sich vermutlich die Waage, wobei eindeutig die Regelung über einen Mietvertrag ständig an Gewicht gewinnt.

War es früher anders?

Ja, früher wurden fast nur Wohnrechte vereinbart. Zudem wurde für das Wohnrecht häufig nichts bezahlt, es wurde einfach zusätzlich verlangt. Seit 1994 regelt das Bodenrecht, dass ein Wohnrecht in Anrechnung des Gegenwertes bezahlt werden muss.