Laut der Taschenstatistik 2019 des Bundesamts für Statistik BFS zum Thema Landwirtschaft und Ernährung entsprach der Anteil von Pachtland (inkl. Nutzniessung) vor vier Jahren 46 % der Landwirtschaftlichen Nutzfläche. In der Praxis stellen sich deshalb immer wieder Fragen zur Zahlung des Pachtzinses sowie Problemen bei der Pachtrückgabe.
Zahlung des Pachtzinses
Das Schweizerische Obligationenrecht sieht vor, dass der Pachtzins am Ende eines Pachtjahres, spätestens aber am Ende der Pachtzeit, zu bezahlen ist. Diese Lösung, welche auch bei landwirtschaftlichen Pachten zur Anwendung gelangt, hat ihre Berechtigung. Nach dem Ende des Pachtjahres ist die Ernte eingefahren und der Zins kann aus dem Verkauf der Tier- und Ackerprodukte bezahlt werden. Das Gesetz lässt aber die Vereinbarung eines anderen Zeitpunkts für die Pachtzinszahlung zu. Gerade bei der Pacht eines landwirtschaftlichen Gewerbes kann der geschuldete Zins mehrere tausend Schweizer Franken betragen. Hier bieten sich Teilzahlungen (z. B. monatlich oder halbjährlich) an. Der 30. Juni ist als erster Zahlungstermin geeignet, weil zu diesem Zeitpunkt jeweils der erste Teil der Direktzahlungen ausgerichtet wird und der Pächter dann üblicherweise über Mittel verfügt, um die Hälfte des Pachtzinses zu bezahlen. Es ist ratsam, einen schriftlichen Pachtvertrag abzuschliessen und darin die Zahlungstermine im Detail festzulegen. Bei Agriexpert können Musterpachtverträge für Fr. 12.– bis Fr. 20.– (zuzüglich MwSt. und Versandkosten) erworben werden.
Ein Zahlungsverzug
Wenn der Pächter den Pachtzins nicht fristgerecht bezahlt, kann ihm der Verpächter schriftlich androhen, dass der Pachtvertrag innert sechs Monaten beendet wird, sofern bis dahin nicht der gesamte Pachtzins bezahlt wird.
Beim Abschluss von Mietverträgen ist es üblich, dass der Mieter eine Kaution auf ein Sperrkonto einzahlt. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit, wenn Mietzinse nicht bezahlt werden oder das Mietobjekt bei der Rückgabe Schäden aufweist. Die Vereinbarung einer Kautionszahlung ist unter Umständen auch bei der Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes empfehlenswert. Die Kaution kann etwa in Form von Geld oder Wertpapieren geleistet werden. Es empfiehlt sich, eine schriftliche Vereinbarung über die Modalitäten einer allfälligen Kaution zu treffen. Die Vermögenswerte müssen bei einer Bank auf einem Konto oder Depot hinterlegt werden, welches auf den Namen des Pächters lautet. Ansonsten kann sie der Pächter bei einem Konkurs des Verpächters nicht aus der Konkursmasse herausverlangen.
Pachtantritt und -rückgabe
Jeder Pächter sollte sich beim Pachtantritt bewusst sein, dass für ihn der Moment der Pachtrückgabe eines Tages eintreten kann. Nicht alle Pächter sind in der Lage, ein mögliches Pachtende mit dem Kauf des Pachtgegenstands abzuwenden. Gemäss des landwirtschaftlichen Pachtgesetzes ist der Pachtgegenstand bei Beendigung der Pacht in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sich bei Pachtantritt befand. Sind seit dem Pachtantritt Verbesserungen oder Verschlechterungen am Gegenstand eingetreten, sind diese unter Umständen finanziell auszugleichen. Es gilt die gesetzliche Vermutung, dass sich der Pachtgegenstand bei Antritt in einem guten Zustand befunden hat. Der Pächter muss bestehende Mängel oder fehlende Eigenschaften bei der Übernahme dem Verpächter anzeigen. Zu Beweiszwecken sollte dies immer schriftlich erfolgen.
In einem guten Zustand
Die Parteien können beispielsweise gemeinsam ein Antrittsprotokoll anfertigen und dieses unterzeichnen. Auch in den Musterpachtverträgen von Agriexpert können der Zustand bei Pachtantritt bzw. Mängel der Pachtsache vermerkt werden (z. B. starke Verunkrautung oder fehlende Grenzsteine usw.). Wenn die Parteien einen mündlichen Pachtvertrag abgeschlossen haben und kein Antrittsprotokoll vorliegt, muss der Pächter beim Pachtende beweisen, dass allfällige Mängel bereits beim Pachtantritt bestanden haben. Es empfiehlt sich deshalb, auch bei reinen Grundstückpachten ohne Gebäude, den Zustand schriftlich und gegebenenfalls mit Fotos festzuhalten. Fehlende Grenzsteine stellen bei Pachtrückgaben oft Streitpunkte dar. Agriexpert rät dazu, dem Verpächter nicht vorhandene Grenzsteine umgehend zu melden (z. B. auf einer Plankopie die fehlenden Grenzsteine einzuzeichnen und den Plan dem Verpächter unterschrieben und datiert zur Gegenzeichnung zu übergeben).
